Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Doch während der Kaufpreis oft im Mittelpunkt steht, werden die Nebenkosten häufig unterschätzt. Diese können je nach Bundesland und Kaufbedingungen zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises betragen – ein erheblicher Betrag, den Käufer zusätzlich einplanen müssen.
Welche Nebenkosten fallen an? Wie hoch sind sie? Und worauf sollten Käufer besonders achten? Anhand eines konkreten Beispiels gehen wir diesen Fragen auf den Grund.
1. Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Beim Kauf einer Immobilie entstehen neben dem eigentlichen Kaufpreis verschiedene zusätzliche Kosten. Dazu gehören:
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %)
Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 – 2 %)
Maklerprovision (je nach Region und Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer)
Finanzierungskosten (z. B. Gebühren für die Eintragung der Grundschuld)
Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie nicht in die Finanzierung einbeziehen.
2. Konkretes Beispiel: Familie kauft ein Haus für 550.000 €
Nehmen wir an, eine Familie kauft ein Einfamilienhaus für 550.000 Euro. Der Kauf erfolgt in einem Bundesland mit einer Grunderwerbsteuer von 5 %. Ein Makler ist beteiligt, und die Maklerprovision beträgt insgesamt 6 % des Kaufpreises, wobei 50 % vom Käufer zu tragen sind.
Kostenart | Berechnung | Betrag (€) |
Grunderwerbsteuer | 5 % von 550.000 € | 27.500 € |
Notar- & Grundbuchkosten | ca. 1,5 % von 550.000 € | 8.250 € |
Maklerprovision (50 % Käuferanteil) | 3 % von 550.000 € | 16.500 € |
Grundschuldeintragung | ca. 0,5 % von 550.000 € | 2.750 € |
Gesamte Nebenkosten | 55.000 € |
In diesem Beispiel betragen die Nebenkosten ca. 10 % des Kaufpreises. Das bedeutet, dass die Familie neben dem Kaufpreis zusätzlich 55.000 € Eigenkapital benötigt.
3. Detaillierte Betrachtung der einzelnen Nebenkosten
3.1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Nebenkosten beim Immobilienkauf. Sie wird einmalig fällig und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Bundesland | Grunderwerbsteuer |
Bayern, Sachsen | 3,5 % |
Hamburg | 4,5 % |
Berlin, Brandenburg, NRW | 6,0 – 6,5 % |
3.2. Notar- und Grundbuchkosten
Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und liegen in der Regel bei 1,5 – 2 % des Kaufpreises. Sie setzen sich aus folgenden Posten zusammen:
Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags
Grundbuchgebühren für die Eintragung als neuer Eigentümer
3.3. Maklerprovision
Wenn ein Makler beteiligt ist, fällt eine Maklerprovision an, die je nach Region unterschiedlich hoch sein kann. Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wodurch sich Käufer und Verkäufer in der Regel die Provision teilen.
Übliche Maklerprovision: 5,18 % des Kaufpreises (zzgl. MwSt.)
Käuferanteil: In den meisten Fällen 50 % der Gesamtprovision
3.4. Grundschuldeintragung & Finanzierungskosten
Wer den Kauf durch ein Immobiliendarlehen finanziert, muss die Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Diese Eintragung verursacht Notar- und Amtsgebühren, die etwa 0,5 % des Darlehensbetrags betragen.
4. Tipps zur Reduzierung der Nebenkosten
Die Nebenkosten lassen sich zwar nicht komplett vermeiden, aber mit den richtigen Maßnahmen optimieren:
Standortwahl berücksichtigen: In Bundesländern mit niedriger Grunderwerbsteuer kann gespart werden.
Vergleich von Notar- und Grundbuchgebühren: Diese sind zwar gesetzlich geregelt, doch kleinere Kanzleien können geringfügig günstiger sein.
Bei der eigengenutzten Immobilie wird die Bank meist verlangen, dass die Nebenkosten aus Eigenmitteln getragen werden. Bei vermieteten Immobilien oder Wertanlagen ist die Übernahme der Nebenkosten durch die Bank möglich im Rahmen einer 110% Finanzierung.
5. Fazit: Nebenkosten realistisch einkalkulieren
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind ein entscheidender Faktor, den Käufer nicht unterschätzen sollten. In unserem Beispiel belaufen sie sich auf 55.000 €, was 10 % des Kaufpreises entspricht.
Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es wichtig, diese Kosten frühzeitig zu kalkulieren und genügend Eigenkapital einzuplanen. Mit einer klugen Finanzierungsstrategie und bewussten Entscheidungen lässt sich der Immobilienkauf optimal gestalten. Wir bei Immowerk.Berlin haben die Kosten immer im Blick und zeigen dir, wie du vor allem bei Immobilien als Wertanlage Kosten durch steuerliche Abschreibung sparen kannst. Siehe hierzu auch unsere weiteren Blockbeiträge zum Thema.
